一、
購(gòu)買以房抵款的房屋需要注意哪些問題
（一）搞清楚抵債房權(quán)屬是否清楚市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要特征就是產(chǎn)權(quán)明晰。購(gòu)買房屋，花了多年乃至幾十年的積蓄，總是希望得到權(quán)屬清楚，沒有糾紛的一筆財(cái)產(chǎn)。那么，抵債房的權(quán)屬是否清楚呢？這要具體情況具體分析。按照既合法又符合規(guī)定程序的做法，債務(wù)人以房抵債，應(yīng)當(dāng)將作價(jià)抵債的房屋以有償轉(zhuǎn)讓（即出賣）形式過戶給債權(quán)人。債權(quán)人只有獲得了該房屋的所有權(quán)，才有資格來處分（出賣）這部分房產(chǎn)。然而現(xiàn)在市場(chǎng)上很多情況下沒有按規(guī)范操作。有的仍以債務(wù)人的名義銷售，房屋購(gòu)銷（買賣）合同仍與原建設(shè)單位訂，債權(quán)人只管收錢。盡管這種做法有毛?。[蔽了一次交易的稅費(fèi)），購(gòu)房者還可以辦理房屋所有權(quán)登記。有的則不管三七二十一，稀里糊涂地買，很有可能辦不了所有權(quán)登記，后悔莫及。人們已習(xí)慣從房地產(chǎn)開發(fā)公司手里買商品房，并且查驗(yàn)《商品房銷售許可證》。但實(shí)踐中，仍有個(gè)別購(gòu)房者購(gòu)買抵債房屋時(shí)，因經(jīng)驗(yàn)不足或貪圖便宜，錯(cuò)誤簽訂合同，忽略查驗(yàn)《商品房銷售許可證》，結(jié)果得不償失。但購(gòu)買這類房屋涉及到三方當(dāng)事人，加之部分購(gòu)房者經(jīng)驗(yàn)不足，因此，產(chǎn)生的問題很多。
（二）與誰(shuí)簽《商品房銷售合同》有的購(gòu)房者認(rèn)為房子是從施工企業(yè)手里購(gòu)買的，合同當(dāng)然是同施工企業(yè)簽，這種想法是錯(cuò)誤的。根據(jù)我國(guó)法律，雖然房子是施工企業(yè)蓋的，并且開發(fā)商也已抵給施工企業(yè)，但未辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記之前，房子的所有權(quán)仍是開發(fā)商的，購(gòu)房合同只能與開發(fā)商簽，與施工企業(yè)簽合同是無(wú)效的。
（三）出了問題找誰(shuí)承擔(dān)既然合同是與開發(fā)商簽的，權(quán)利義務(wù)當(dāng)然是由開發(fā)商承擔(dān)。但有的購(gòu)房者認(rèn)為房子是從施工企業(yè)手里買的，與開發(fā)商簽合同只是走形式，一旦出現(xiàn)問題應(yīng)當(dāng)找施工企業(yè)，這種想法也是錯(cuò)誤的。合同依法成立，即對(duì)雙方當(dāng)事人產(chǎn)生約束力，而對(duì)合同以外的人卻沒有約束力。施工企業(yè)并不是商品房銷售合同的一方，合同對(duì)其沒有約束力，出了問題也無(wú)須其負(fù)責(zé)。因此，購(gòu)房者簽合同時(shí)應(yīng)慎重，應(yīng)當(dāng)將與施工企業(yè)約定的條件，如價(jià)格、付款時(shí)間、面積、交房時(shí)間等原原本本寫進(jìn)商品房銷售合同中，以防出現(xiàn)問題。一旦真的出現(xiàn)問題，也應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。
（四）售房發(fā)票由誰(shuí)出具發(fā)票是銷售商品、提供服務(wù)以及從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的單位和個(gè)人，對(duì)外發(fā)生經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收取款項(xiàng)，向付款方開具的收款憑證。通常誰(shuí)收到價(jià)款誰(shuí)出具，但購(gòu)買抵債房屋，合同的當(dāng)事人是開發(fā)商和購(gòu)房者，雖然房款最終歸施工企業(yè)，但發(fā)票應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商出具，這樣一方面可以避免購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)時(shí)的麻煩，另一方面可防止開發(fā)商以未收到房款為由拒不履行合同。
（五）合同價(jià)款如何確定的問題購(gòu)房者是因抵債房便宜才購(gòu)買的，但房?jī)r(jià)是施工企業(yè)確定的，而合同卻是與開發(fā)商簽的。開發(fā)商簽合同時(shí)，往往將價(jià)格約定的較高，以便更多地抵償工程款，這樣就存在合同價(jià)款高于施工企業(yè)與購(gòu)房者約定的價(jià)款的情況。一旦產(chǎn)生糾紛，開發(fā)商就可以依據(jù)合同要求購(gòu)房者補(bǔ)足房款，購(gòu)房者有口難辯。因此，購(gòu)房者在簽合同時(shí)，應(yīng)將與施工企業(yè)約定價(jià)格寫進(jìn)合同，至于施工企業(yè)與開發(fā)商之間如何結(jié)算，則應(yīng)由他們之間簽訂協(xié)議予以明確，與購(gòu)房者無(wú)關(guān)。
二、
房屋漏水找誰(shuí)投訴處理
房屋漏水若在房屋保修期內(nèi)的，業(yè)主可先找物業(yè)進(jìn)行處理，物業(yè)不處理的可以找開發(fā)商對(duì)漏水問題負(fù)責(zé)將其維修好，也可以直接找施工單位負(fù)責(zé)保修。如果施工單位不處理漏水狀況的，直接找當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)局屬下的質(zhì)監(jiān)站進(jìn)行投訴。
房屋漏水若不在保修期內(nèi)的，由業(yè)主自己負(fù)責(zé)。若第三方造成房屋漏水的，可以找侵權(quán)人承擔(dān)維修責(zé)任或者要求賠償。
根據(jù)《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第九條規(guī)定，
房屋建筑工程在保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，建設(shè)單位或者房屋建筑所有人應(yīng)當(dāng)向施工單位發(fā)出保修通知。
施工單位接到保修通知后，應(yīng)當(dāng)?shù)浆F(xiàn)場(chǎng)核查情況，在保修書約定的時(shí)間內(nèi)予以保修。發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全或者嚴(yán)重影響使用功能的緊急搶修事故，施工單位接到保修通知后，應(yīng)當(dāng)立即到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修。
三、
租賃合同的解除條件
租賃合同除了到期自動(dòng)解除外，還有以下幾種情形 ：
（一）一方嚴(yán)重違反租賃合同，嚴(yán)重影響訂立合同所期望的目的，另一方解除合同不僅是對(duì)違反租賃合同方的懲罰，也是盡量減少損失的一種補(bǔ)救措施和依法維護(hù)自身合法權(quán)益的法律行為。
（二）一方未按合同約定的時(shí)間履行合同，在允許的合理延長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)仍未履行合同，造成生效合同因一方的原因無(wú)法履行，致一方損失并繼續(xù)擴(kuò)大損失。
（三）因發(fā)現(xiàn)不可抗力致合同無(wú)法履行或部分無(wú)法履行，這種情況是指法律上規(guī)定的是簽訂合同的雙方當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)不能預(yù)見，且不可抗拒的事件。
（四）在合同履行過程中，發(fā)生了合同約定的解除合同的情形，由于這種情形的產(chǎn)生，導(dǎo)致一方或雙方的損失，如不及時(shí)解除合同，損失將會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大。
（五）不定期的租賃合同，雙方當(dāng)事人均可隨時(shí)解除租賃合同。
（六）依據(jù)《民法典》第七百三十一條規(guī)定“租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以解除合同。
（七）未征得出租人同意，承租人實(shí)施下列行為之一：
1、轉(zhuǎn)租；
2、出借；
3、抵押；
4、拆解；
5、轉(zhuǎn)讓。
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