一、承租人有優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定
承租人優(yōu)先購買權(quán)規(guī)定是出租人如果要售賣自己的房屋的話，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)利?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》
第二十一條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任，人民法院要應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人和第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院則不予支持。
第二十四條規(guī)定，具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的;
（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;
（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的;
（四）第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。
二、承租人的法律地位
在房屋拆遷過程中，拆遷人、被拆遷人地位已非常明確，而承租人能否成為“當(dāng)然”的拆遷當(dāng)事人，還需依法予以認(rèn)定。我國拆遷法律規(guī)范中涉及的對(duì)承租人的補(bǔ)償安置，是指對(duì)法定適格的承租人而言，首先承租人主體適格應(yīng)當(dāng)取決于租賃行為是否違反國家禁止性規(guī)定;其次租賃行為是否已依法完成法定程序。有的人認(rèn)為只要租賃合同生效，無需辦理登記手續(xù)，承租人社會(huì)地位就已明確，應(yīng)當(dāng)作為拆遷當(dāng)事人予以確認(rèn)。對(duì)此，本人認(rèn)為，如果租賃行為未經(jīng)登記，就不具有對(duì)抗第三人的效力，即對(duì)抗拆遷人。
（一）房屋租賃權(quán)是債權(quán)而非用益物權(quán)。
房屋租賃權(quán)是債權(quán)還是用益物權(quán)，對(duì)確定承租人在拆遷中的法律地位有決定性作用。因?yàn)?ldquo;用益物權(quán)是優(yōu)先于所有權(quán)的物權(quán)。……如果所有人對(duì)標(biāo)的物的占有、使用和收益，與用益物權(quán)人對(duì)標(biāo)的物的占有、使用和收益兩者之間發(fā)生沖突，則由用益物權(quán)人優(yōu)先占有、使用和收益。”目前相關(guān)法律如《房地產(chǎn)管理法》只規(guī)定房屋所有權(quán)的登記辦法，并無使用權(quán)的登記規(guī)定，即目前尚無關(guān)于房屋租賃必須登記的法律規(guī)定。據(jù)此，房屋租賃權(quán)應(yīng)系債權(quán)而非用益物權(quán)。至于今后是否將房屋租賃權(quán)納入用益物權(quán)的范圍，則不屬本文研究范圍，有興趣的讀者可以查閱相關(guān)文章。我們說房屋租賃權(quán)不是用益物權(quán)，并不是否認(rèn)房屋租賃權(quán)的用益性。正是由于房屋租賃權(quán)是具有用益性質(zhì)的債權(quán)這一特征，決定了承租人在拆遷法律關(guān)系中的法律地位具有從屬與獨(dú)立的雙重屬性。
（二）承租人具有從屬性。
由于房屋使用權(quán)是所有權(quán)的一項(xiàng)權(quán)能，從屬于所有權(quán)?！恫疬w條例》第四條規(guī)定：“拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償、安置。”即對(duì)所有權(quán)人進(jìn)行安置的原則，在拆除租賃房屋時(shí)當(dāng)然也是首先考慮對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償安置，是否對(duì)承租人進(jìn)行補(bǔ)償安置取決于被拆遷人與承租人之間租賃協(xié)議的性質(zhì)及約定。由于不存在拆遷人對(duì)被拆遷人及承租人的重復(fù)補(bǔ)償安置，所以從這一角度講對(duì)承租人的補(bǔ)償取決于被拆遷人的讓渡。所以在拆遷法律關(guān)系中，承租人的法律地位在相當(dāng)程度上從屬于被拆遷人。
（三）承租人具有獨(dú)立性。
導(dǎo)致承租人在拆遷法律關(guān)系中的地位具有獨(dú)立性的原因是租賃權(quán)的用益性。由于承租人對(duì)承租的房屋享有使用、收益的權(quán)利，所以承租人可以就其使用、收益方面因拆遷受到的損失單獨(dú)要求補(bǔ)償安置，即承租人的法律地位在某些方面獨(dú)立于被拆遷人。需要說明的是，承租人的獨(dú)立性不僅體現(xiàn)在權(quán)利方面，如獨(dú)立的補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)、獨(dú)立的權(quán)利救濟(jì)權(quán)等，同時(shí)也體現(xiàn)在其義務(wù)方面，如獨(dú)立履行生效法律文書的義務(wù)。對(duì)此，本文第四部分在分析承租人權(quán)利義務(wù)時(shí)將進(jìn)行詳細(xì)論述，這里不再贅述。
三、承租人優(yōu)先購買權(quán)期限是多久
房屋承租人需在十五日內(nèi)作出是否購買的決定。
《民法典》第七百二十六條 【房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)】出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。
出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。
優(yōu)先購買權(quán)行使期限的長短，體現(xiàn)了對(duì)維護(hù)承租人居住安全利益、穩(wěn)定財(cái)產(chǎn)占有關(guān)系、保護(hù)善意第三人交易安全三者間的價(jià)值衡量。出租人提前3個(gè)月通知承租人這一規(guī)定與日益快捷的不動(dòng)產(chǎn)交易實(shí)際情況相違背。對(duì)出租人履行通知義務(wù)后，承租人優(yōu)先購買權(quán)的期限進(jìn)行了規(guī)定，出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買的，在15日屆滿后，承租人主張優(yōu)先購買權(quán)的，人民法院不予支持。
由此可見，出租人履行通知義務(wù)的，承租人在接到通知后15日內(nèi)未行使優(yōu)先購買權(quán)的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。同時(shí)，結(jié)合司法實(shí)踐，如果出租人未履行告知義務(wù)，自出賣人出賣房屋屆滿1年的，承租人優(yōu)先購買權(quán)亦歸于消滅。這不僅有利于鼓勵(lì)承租人積極行使自己的權(quán)利，也利于維護(hù)出租人與第三人交易秩序的安全。
15037178970
