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定金是一個(gè)規(guī)范的法律概念，是合同當(dāng)事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔(dān)保形式。商品房交易中，買家履行合同后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回;若買家不履行合同，無(wú)權(quán)要求返還定金，發(fā)展商不履行合同的，應(yīng)雙倍返還定金。我國(guó)《擔(dān)保法》還規(guī)定：定金應(yīng)以書(shū)面形式約定，不得超過(guò)主合同標(biāo)準(zhǔn)額的20%。當(dāng)事人一旦以書(shū)面形式對(duì)定金作了約定并實(shí)際支付了定金，即產(chǎn)生相應(yīng)的法律后果。
訂金并非一個(gè)規(guī)范的法律概念，實(shí)際上它具有預(yù)付款的性質(zhì)，是當(dāng)事人的一種支付手段，并不具備擔(dān)保性質(zhì)。商品房交易中，如買家不履行合同義務(wù)，并不表示他喪失了請(qǐng)求返還訂金的權(quán)利;反之，若發(fā)展商不履行義務(wù)亦不須雙倍返還訂金，但這并不意味著合同違約方無(wú)須承擔(dān)違約責(zé)任。
值得一提的是，簽訂正式的房屋預(yù)售契約之前，買賣雙方簽訂的有關(guān)認(rèn)購(gòu)書(shū)(或稱意向書(shū))并不是房屋買賣契約，不具備房屋預(yù)售契約的法律效力，只是一份廣義的合同。若認(rèn)購(gòu)書(shū)中有定金條款，則若購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后反悔，發(fā)展商有權(quán)沒(méi)收購(gòu)房者的定金;若發(fā)展商違約，不與購(gòu)房者簽訂正式的預(yù)售合同，則購(gòu)房者有權(quán)要求發(fā)展商雙倍返還定金。如果認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定的只是訂金，那么就不具備定金的法律后果了。
由此可見(jiàn)，定金與訂金無(wú)論是從內(nèi)容上還是法律后果上都有明顯不同，在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)對(duì)此有充分的理解，并根據(jù)自己的實(shí)際情況慎重行事。
小編溫情提示：
1、一定要重視合同
開(kāi)發(fā)商收定金，是作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的。如果一方因故未能正式訂立商品房買賣合同，也就是沒(méi)買成房，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定，或者依據(jù)合同處理。如果因兩方都沒(méi)有責(zé)任的客觀原因，開(kāi)發(fā)商就應(yīng)當(dāng)將定金返還買房人。
2、廣告也是合同要約
商品房的銷售廣告和宣傳資料，實(shí)際上是一種要約邀請(qǐng)。但是如果開(kāi)發(fā)商的允諾和說(shuō)明，對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響，應(yīng)當(dāng)視為要約。該允諾即使沒(méi)寫進(jìn)商品房買賣合同，也應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，如開(kāi)發(fā)商違反，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
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