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3分鐘100%解決法律問題的法妞問答報導(dǎo)：隨著房地產(chǎn)市場日漸升溫，房地產(chǎn)糾紛案件數(shù)量也在急劇增加。很多案件案情基本相同：二手房協(xié)議簽訂后，賣主要求漲價，或?qū)幙蠚Ъs雙倍返還定金也不配合買主過戶。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷升溫，面對賣家違約，購房者該怎么辦？案例一
在港城上班的王先生，去年年底看中了市政府附近的一套房子。在中介提供的房屋買賣協(xié)議上，雙方都簽了字，并交了1萬元定金。春節(jié)過后，王先生就開始聯(lián)系賣家，商量付房款以及過戶事宜，這時賣家在電話里猶豫了，說小區(qū)業(yè)主QQ群里都在講市政府旁邊的房子還要漲價，自己不賣了。賣家不急，買家急。王先生付了購房定金，自然理直氣壯，他直接找到賣家，稱雙方白紙黑字簽了合同，自己還付了1萬的定金，賣家沒有權(quán)利說不賣就不賣！賣家的意見也很明確：定金可以全額退，他愿意雙倍支付違約金。憤怒之下，王先生訴至海州區(qū)法院。法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方簽訂的房屋買賣合同真實(shí)、合法且有效，賣家以不作為方式拒絕履行合同明顯屬于違約，現(xiàn)原告王先生選擇繼續(xù)履行合同，被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行合同的違約責(zé)任。
二胎放開后，港城李先生發(fā)現(xiàn)自己家變小了，急忙買房，在東區(qū)萬達(dá)廣場附近看中了一套120平米售價100萬元二手房，雙方簽訂了買賣合同，并付了40萬元首付款，余款待李先生從銀行辦理按揭貸款后支付，不料一個月后貸款批下來后，賣家電話通知李先生房子不打算賣了。李先生通過中介一核實(shí)，原來賣家簽訂了房屋買賣協(xié)議后，又在其他中介掛盤，加價出售，標(biāo)價120萬，很快售出了并迅速辦理了過戶。李先生起訴至海州區(qū)法院。法院經(jīng)審理認(rèn)為，被告“一房二賣”，違背誠實(shí)信用原則，已嚴(yán)重違反合同約定。法院判決解除合同，賣家賠償李先生實(shí)際損失22萬元，退還首付款40萬元，合計(jì)62萬元。售房協(xié)議一般會約定“定金”，甚至是“違約金”，但由于賣家經(jīng)不起價格上漲誘惑而撕毀合約的情況仍然頻頻發(fā)生，此時，在房屋尚未轉(zhuǎn)售也沒有過戶時，買家可以在定金索賠、違約金索賠或者要求繼續(xù)履行合同(交房)之間擇一維權(quán)。
如果涉案房屋已被“一房二賣”，也就是已經(jīng)被轉(zhuǎn)售他人且已辦理過戶，那么依照《物權(quán)法》對善意第三人(最終買家)的交易保護(hù)，前手買家是無法起訴要求繼續(xù)履行合同的，并且“合同標(biāo)的”早已被轉(zhuǎn)手，新的買家已經(jīng)開始享受《物權(quán)法》保護(hù)了，前手買家只能在定金索賠、違約金索賠、賠償實(shí)際損失之間擇一維權(quán)。那么賠償實(shí)際損失怎么計(jì)算呢？根據(jù)《合同法》第113條的規(guī)定當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，應(yīng)賠償因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。案件中，房價上漲后房屋的現(xiàn)價值與合同約定的交易價格之間的差額，應(yīng)視為合同履行后，買房人享有的可得利益。最后辦案法官提醒廣大市民：買賣房屋需謹(jǐn)慎。一旦簽訂合同，就必須遵守民事行為的帝王準(zhǔn)則：誠實(shí)信用。法院在審理案件時，只要合同是雙方真實(shí)意思表示，不違反法律規(guī)定，就會判決繼續(xù)履行合同或賠償包括漲價部分在內(nèi)的全部損失。趁火打劫要求漲價的賣主最終可能不但拿不到漲價款，還要承擔(dān)訴訟費(fèi)、保全費(fèi)、律師費(fèi)等損失。同時失掉的，還有自己作為一個人的美德：誠信。法妞問答 3殘分鐘100%解決您的法律問題
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