打贏房地產(chǎn)官司應(yīng)知道的法律制度：（一）登記
(相關(guān)資料圖)
一，不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊蠹捌淅?/p>
不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)(設(shè)立，變更，轉(zhuǎn)讓和消滅)，應(yīng)當(dāng)依法登記；未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。（《物權(quán)法》第9條）這主要是不動(dòng)產(chǎn)登記效力的規(guī)定。
例如：甲,乙訂立了房屋抵押合同，該合同雖然生效，但是抵押權(quán)不發(fā)生，須辦理登記手續(xù)，抵押權(quán)才產(chǎn)生（設(shè)立）
二,不動(dòng)產(chǎn)登記簿及登記效力
不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立，變更，轉(zhuǎn)讓和消滅，依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。（《物權(quán)法》）第14條)
當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立，變更，轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。（《物權(quán)法》第15條）該條明確了權(quán)利與合同效力是兩個(gè)問(wèn)題，兩個(gè)環(huán)節(jié)。例如：
1．甲、乙3月1日訂立房屋買賣合同，4月1日辦理過(guò)戶登記。則3月1日房屋買賣合同成立并生效，4月1日辦理過(guò)戶登記。則3月1日房屋買賣合同成立并生效，4月1日產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。
2．甲?乙3月1日訂立房屋抵押合同，4月1日辦理抵押登記。則3月1日房屋抵押合同成立并生效，4月1日抵押權(quán)設(shè)立（產(chǎn)生）.
3．甲?乙3月1日訂立動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押合同，4月1交付質(zhì)物。3月1日動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押合同成立并生效，4月1日質(zhì)權(quán)設(shè)立（產(chǎn)生）。
不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。（《物權(quán)法》）第16條)。
不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。（《物權(quán)法》第17條）
有權(quán)人，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢，復(fù)制登記資料。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。（《物權(quán)法》第18條）登記是公示的方法，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)具有公開性。目前的公開性還不夠，還是在查詢主體方面設(shè)置了障礙（兩種查詢主體）。其實(shí)，不動(dòng)產(chǎn)公示方面，不應(yīng)受隱私權(quán)的限制。
三，更正登記和異議登記
權(quán)利人，利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。
不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴的，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。（《物權(quán)法》第19條）
1.申請(qǐng)更正登記的，有兩類人。權(quán)利人是不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的人。申請(qǐng)異議登記的是利害關(guān)系人。
2.更正登記，一是權(quán)利人書面同意；二是有證據(jù)登記確有錯(cuò)誤。二者有其一即可。
3.異議登記是一種臨時(shí)登記。
4.變更登記，異議登記不僅包括房屋，還包括其他不動(dòng)產(chǎn)。
5.異議登記可構(gòu)成平等主體之間的侵權(quán)。比如，甲無(wú)理申請(qǐng)異議登記，使權(quán)力人乙喪失了某項(xiàng)現(xiàn)實(shí)的利益。
四，預(yù)告登記
當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生權(quán)效力。
預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。（《物權(quán)法》第20條）
預(yù)告登記的特點(diǎn)是;
1.預(yù)告登記所登記的，不是現(xiàn)實(shí)物權(quán)登記，而是為了將來(lái)取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)的登記，使請(qǐng)求權(quán)具有了物權(quán)的效力（“預(yù)告“二字，從此而來(lái)）。未經(jīng)登記的請(qǐng)求權(quán)只有債權(quán)的效力。其他不動(dòng)產(chǎn)登記都是現(xiàn)實(shí)物權(quán)的登記。
2.預(yù)告登記是為了限制出賣人或者出讓人的處分權(quán)。比如：開發(fā)公司賣給張某一套期房，在取得房屋所有權(quán)之前，就辦理了登記，這個(gè)登記就是預(yù)告登記。張某的請(qǐng)求權(quán)因預(yù)告登記取得了物權(quán)的排他效力，具有了對(duì)世性。開發(fā)公司將房屋賣給第三人，抵押給第三人等違反預(yù)告登記的行為不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果。
3.預(yù)告登記不僅包括房屋，還包括其他不動(dòng)產(chǎn)。
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