一、國有土地使用權(quán)閑置收回的規(guī)定
1、《土地管理法》第37條第1款：“……一年以上未動工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費;連續(xù)二年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機關(guān)批準(zhǔn)，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權(quán);該幅土地原為農(nóng)民集體所有的，應(yīng)當(dāng)交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織恢復(fù)耕種”。
(相關(guān)資料圖)
2、《城市房地產(chǎn)管理法》第19條：“……在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應(yīng)的補償”;《城市房地產(chǎn)管理法》第21條第2款：“……土地使用權(quán)由國家無償收回”;《城市房地產(chǎn)管理法》第25條：“……滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán);但是，因不可抗力或者政府，政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外”。
3、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第17條第2款：“未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)予以糾正，并根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權(quán)的處罰”。
4、《國有土地使用權(quán)出讓合同》和《國有土地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議》中，除對上述法定事項相應(yīng)規(guī)定外，《補充協(xié)議》第八條明確：“因受讓人自身原因減少項目投資數(shù)額，而導(dǎo)致部分建設(shè)用地空閑，但具備分割條件，并能重新用于開發(fā)建設(shè)的，受讓人須在完成建設(shè)前90日內(nèi)向出讓人提供相應(yīng)面積建設(shè)用地申請……”。第十七條明確“在出讓期限內(nèi)，受讓人要求改變《出讓合同》規(guī)定的土地用途等使用條件的……”，可由出讓人收回土地使用權(quán)后，依法重新出讓。
由此可見，《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《出讓合同》及《出讓合同補充協(xié)議》對國有土地使用權(quán)的收回的幾種情形都作了相應(yīng)的規(guī)定。
二、收回的補償
土地使用權(quán)是“無償”收回還是“有償”收回，《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的相關(guān)條款已作了明確的規(guī)定。這里討論的，是在不同情形下收回土地使用權(quán)時，“無償”和“有償”是否應(yīng)當(dāng)包括土地使用者已經(jīng)支付的土地取得實際成本費用，以及該土地已產(chǎn)生的土地增值的歸屬。這要具體情況具體分析。
1、行政處罰的“收回”，作為對土地使用者違法行為的懲罰措施，從理論上講，不應(yīng)向其支付任何費用，即“無償”收回。但土地征收補償費作為土地所有權(quán)“轉(zhuǎn)權(quán)”、征地規(guī)費、稅費作為土地“變類”過程中的支出費用，筆者認(rèn)為，應(yīng)按土地使用者取得土地時出讓金中上述“轉(zhuǎn)權(quán)”、“變類”的實際支付的成本費用，并考慮一定的資金占用利息，由政府返還。而對其它部分的出讓金，在行政處罰“收回”土地使用權(quán)的情形下，不應(yīng)返還。
2、土地使用權(quán)期滿的“收回”，由于是依據(jù)《土地使用權(quán)出讓合同》的約定收回土地使用權(quán)，因此不應(yīng)向其支付任何費用。但對因購買商品房而取得土地使用權(quán)的購房人另外。
3、其他法定事由的“收回”，根據(jù)收回時地上建筑物、其它附著物的價值、剩余年期的土地使用權(quán)價值(含該用途的土地增值收益)給予相應(yīng)的補償。
4、其它非法定事由的“收回”
按照出讓合同的約定，由受讓人交還土地使用權(quán)，并由出讓人按約定補償。
因此，“有償”收回和“無償”收回的主要區(qū)別在于土地增值的歸屬;“無償”收回并非絕對的“無償”，應(yīng)區(qū)別不同情形區(qū)別對待。
在進(jìn)行國有土地使用權(quán)閑置收回的時候，我們需要滿足一定的時間的年限，一般是需要連續(xù)二年未使用的，并且還要經(jīng)原批準(zhǔn)機關(guān)批準(zhǔn)的，才可以進(jìn)行收回重新利用。另外，對于土地使用權(quán)期滿，收回土地使用權(quán)的行為，是不應(yīng)向其支付任何費用的。
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